第一章 秩序維護管理組織機構圖

第二章 物業秩序維護管理的概念

一、物業安全管理的定義

　　物業的安全管理是指物業管理企業，在業主、使用人和相關部門的支持配合下，靈活運用企業、物業和社會資源，以達到安全為目標所采取的組織性、技術性措施。

　　物業的安全管理是物業管理最基本的內容，幾乎所有的物業管理過程都包括安全管理， 安全管理也是評價物業管理質量的最基本、最重要內容之一。同時，安全管理也是一項復雜的系統性工程，安全管理能否搞好，除了物業管理企業要有較高的安全管理水平以外，與業主的支持配合、物業的安防條件、以及社會的安全狀況等都有密切的關系。

二、物業安全管理的要求

　　依據全國物業管理優秀示范小區（工業區、大廈）標準，華強物業對安全管理（安全管理、車輛管理、消防）的具體要求如下：

　　1、住宅小區：

　　? 小區基本實行封閉式管理。
　　? 有專業安全管理隊伍，實行 24 小時值班及巡邏制度；安全管理人員熟悉小區的環境，文明值勤，訓練有術，言語規范，認真負責。
　　? 危及人身安全處有明顯標識和具體的防范措施。
　　? 消防設備設施完好無損，可隨時起用；消防通道暢通；制定消防應急方案。
　　? 機動車停車場管理制度完善，管理責任明確，車輛進出登記。
　　? 非機動車輛管理制度完善，按規定位置停放，管理有序。

　　2、工業區：

　　? 工業區基本實行封閉式管理。
　　? 有專業安全管理隊伍，實行 24 小時值班及巡邏制度，安全管理人員熟悉工業區的環境，文明值勤，訓練有術，言語規范，認真負責。
　　? 結合工業區特點，制定安全防范措施，對貨物（產品、設備）出門實行憑證通行制度。
　　? 進出工業區各種車輛管理有序，無堵塞交通現象，不影響行人通行。
　　? 工業區停車場內有專人疏導，管理有序，排列整齊。
　　? 室內停車場管理嚴格，出入有登記。
　　? 非機動車輛有集中停放場地，管理制度落實，管理有序，停放整齊，場地清潔。
　　? 危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。
　　? 消防控制中心 24 小時值班，消防系統設施設備齊全，完好無損，可隨時起用。
　　? 消防管理人員掌握消防設備設施的使用方法并能及時處理各種問題。
　　? 組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育，明確各區域防火責任人。
　　? 制定突發火災應急方案，在明顯處設立消防疏散示意圖，照明設施，引路標志完好，緊急疏散通道暢通無阻。
　　? 工業廠房裝修需報消防部門審批，對裝修過程嚴格監管，裝修完成后經消防部門驗收合格后方可使用。
　　? 區內無火災安全隱患，督促各用戶與消防管理部門簽定消防責任書。
　　? 集體宿舍消防、用電有嚴格的管理規定，室內電線、插座安裝規范，無安全隱患。

　　3、大廈：

　　? 大廈基本實行封閉式管理。
　　? 有專業安全管理隊伍，實行 24 小時值班及巡邏制度，安全管理人員熟悉大廈的環境，文明值勤，訓練有術，言語規范，認真負責。
　　? 結合大廈特點，制定安全防范措施。
　　? 進出大廈各種車輛管理有序，無堵塞交通現象，不影響行人通行。
　　? 大廈外停車場有專人疏導，管理有序，排列整齊。
　　? 室內停車場管理嚴格，出入登記。
　　? 非機動車輛有集中停放場地，管理制度落實，停放整齊，場地清潔。
　　? 危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。
　　? 消防控制中心 24 小時值班，消防系統設施設備齊全，完好無損，可隨時起用。
　　? 消防管理人員掌握消防設備設施的使用方法并能及時處理各種問題。
　　? 組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育，明確各區域防火責任人。
　　? 制定突發火災應急方案，設立消防疏散示意圖，照明設施，引路標志完好，緊急疏散通道暢通無阻。
　　? 無火災安全隱患。

第三章 秩序維護管理規章制度

一、治安管理規定

?。ㄒ唬┓罩行慕M成安全管理部，負責管轄區域的安全防范工作

?。ǘ┌踩芾聿康穆氊熀蜋嗔κ牵?/p>

　　1、嚴格執行國家治安條例，密切配合公安機關，維護用戶的生命、財產安全。

　　2、實行 24 小時全天候巡邏值班制度，對管轄區域進行固定崗、巡邏流動崗，發現治安隱患及時排除、制止。

　　3、負責管轄區域的機動車輛、摩托車、自行車的管理和保管，維護交通秩序，保障管轄區域內車輛安全。

　　4、制止諸如收破爛、乞討、叫賣等人員進入管轄區域。

　　5、在管轄區域發生治安、消防、交通等方面的突發事件時，要挺身而出，依法維護用戶的權益，及時采取搶救措施。

　　6、維護業主委員會、服務中心公布的各項規章制度，對不遵守上述規章制度的人員，管理人員可進行勸阻、制止，直到移交政府有關部門處理。

　　7、受公安機關委托，有權核查有關車輛、人員的證件及其他情況。

?。ㄈ┚S護治安，人人有責。用戶應積極主動參與治安管理工作，做到：

　　1、遵守國家的有關治安管理規定。

　　2、遵守業主委員會、服務中心公布的、旨在維護管轄區域秩序和安全的各項規章制度。

　　3、密切配合安全管理部的治安管理工作，在安全管理員因故查詢時，給予主動協作。

　　4、敢于制止、舉報破壞治安秩序或造成治安隱患的人和事，并協助安全管理部處理。

　　5、愛護管轄區域的安管設施。

二、安全管理員交接班制度

?。ㄒ唬┙影喟补軉T按規定著裝后，提前十五分鐘列隊上崗接班，交接班安管員必須相互敬禮進行交接班。

?。ǘ┙影喟补軉T到達后，應由交班安管員在《安全管理值班記錄表》上記錄交班內容和交、接班時間并簽名。

?。ㄈ┙唤影鄷r，交班安管員必須將需要接班安管員繼續觀察或處理的問題，裝備器材和其他物品的狀況，以及電梯、監控、道閘等重要設備（施）的運行情況向接班安管員移交清楚，且做好記錄備查。

?。ㄋ模┙话喟补軉T須在接班安管員對各崗位巡查、驗收并在《安全管理值班記錄表》簽字確認后才能下班。

?。ㄎ澹┙影喟补軉T驗收時發現（包括交班安管員當班時發生而未發現）的問題，由交班安管員承擔責任；交接過程中發生的問題，由交班人員負責處理并承擔責任，接班人員協助處理；交接完畢，接班人簽字認可后發生的問題，由接班安管員承擔責任。

?。┑揽趰彴补軉T交接班時應在《安全管理值班記錄表》上認真填寫各欄目。監控室崗安管員交接班時應在《監控室值班記錄》上認真填寫各欄目。

?。ㄆ撸┙影喟补軉T未到崗或雖已到崗，但未辦畢交接手續并簽名確認時，交班安管員不得下班。否則，其間發生的問題，由交班安管員負責。

三、安管員巡邏簽到制度

?。ㄒ唬┖灥饺藛T必須如實填寫《巡邏記錄表》，若有虛假一經發現立即按相關規定嚴肅處理。

?。ǘ┬?4小時連續巡邏簽到制，除特殊規定外。

?。ㄈ┨顚懕砀裰?，必須先檢查設備或部位情況是否正常。簽到不是目的，而是檢查監督工作人員的工作責任心和巡查力度。

?。ㄋ模┌补茴I班每班不得少于兩次巡邏簽到，巡邏安全員按規定進行巡邏簽到。

?。ㄎ澹┰诒景嘌策壠陂g發生的任何事情，當班巡邏人員應承擔相應的責任。

?。┌踩鞴懿欢ㄆ趯ρ矘呛灥角闆r進行檢查，發現違規行為應即時處理。

四、安全防范工作重大事項報告制度

?。ㄒ?）報告范圍

　　1、凡在責任區內發生的，并與安管工作相關聯，造成的社會影響或經濟損失較大的事項， 均屬報告的范圍。

　　2、責任區內發生的打架、斗毆、流氓滋事等嚴重影響顧客、服務中心正常生活、工作秩序的治安案件。

　　3、責任區內發生（現）的火災、重大事故隱患、顧客非正常死亡情況等。

　　4、責任區內發生（現）的兇殺、強奸，顧客被綁架、敲詐，家庭財產（車輛）和公共財物被盜（搶）等惡性刑事案件以及重大案件線索。

?。ǘ﹫蟾鎯热?/p>

　　1、案（事）件發生的時間、地點，當事人和涉及人的姓名、性別、年齡、身份，以及過程、結果等等。

　　2、案（事）件處理的方法與進度，下一步的計劃，需要提請公司協助解決的具體問題等等。

?。ㄈ﹫蟾娉绦?/p>

　　1、正常情況下的報告程序應該是逐級上報，只有在緊急情況下才可以越級直接向公司主要領導報告。

　　2、安全管理部內部的一般報告程序是安管員向領班報告，再由領班向安全部主管和經理匯報。

　　3、服務中心向公司報告重大事項的一般程序是，由服務中心經理向公司主管領導報告。

?。ㄋ模﹫蟾鏁r限

　　1、凡接到發生重大事項的報告，無論哪一級都必須全力以赴，爭分奪秒，按規定予以正確處置，同時要迅速采取果斷措施，防止事態擴展，務必將社會影響和經濟損失降至最低限度。

　　2、一般的治安案件發生后，在兩小時內必須向安全管理部或公司主管領導報告。

　　3、一般的刑事案件發生后，在一小時內必須向安全管理部或公司主管領導報告。

　　4、火災或重大刑事案件發生后，須及時向安全管理部或公司主管領導報告。

　　5、事件發生后填寫《安管工作重大事項處理記錄表》存檔，并于事件發生后的第一個工作日填寫《安全管理工作重大事項報告表》交品質技術部。

五、消防監控中心工作制度

?。ㄒ唬┫辣O控室實行二十四小時專人輪班值守

?。ǘ┲蛋嗳藛T必須嚴守崗位，認真履行職責

?。ㄈ┪唇浌?、消防機關同意，不得擅自關閉消防設施設備

?。ㄋ模┪唇浥鷾?，消防控制室禁止參觀

?。ㄎ澹┥习鄷r間禁止在消防控制室內接待客人或與無關人員閑談

?。﹪澜菍I人員觸動，使用消防控制室內的設施設備

?。ㄆ撸┐_保消防控制室的通訊設備暢通

?。ò耍┍３窒揽刂剖覂日麧?，溫度適宜

?。ň牛┓潜臼胰藛T進入消防控制室要進行登記

六、停車場管理規定

?。ㄒ唬┸噲鰧嵭袝円?24 小時值班制度，由管轄區域安管隊負責管理，車輛隨時可以進出；

?。ǘ┩＼噲鰧嵭杏袃斒褂?，車主須憑車輛進出管轄區域的月卡或記時卡進入停車場， 停車場車輛停車半小時以內不收費，超過半小時按有關規定執行。

?。ㄈ┸囕v進入：

　　1、車輛進入停車場應一停二慢，必須服從安管員的指揮和安排，征得安管員同意后方可進入。

　　2、進入時，安管員打卡后把停車卡發給車主。

　　3、除公司相關人員外，任何人無權查閱相關記錄或資料。

?。ㄋ模┸囕v停放：

　　1、車輛停放時必須服從安管員指揮，注意前后左右車輛的安全，在規定位置上停放，并與周圍車輛保持適當距離，不得對其它車位的使用造成阻礙，車主必須鎖好車門，調好防盜系統至警備狀態，車內貴重物品須隨身帶走，車主停好車輛后須立即離開停車場，不得在他人車輛旁停留。

　　2、車管員應指揮車輛停放，察看車輛有無上鎖、有無外部破損，如有破損，應知會車主并登記。嚴禁不服從指揮，亂停放車輛。

　　3、車場車位分固定車位和非固定車位，車主按類使用車位。

　　4、車場內不得試剎車、練習車、修理車輛，禁止裝載有劇毒、易燃易爆物品、和其它危險品的車輛停放。

?。ㄎ澹傠x：

　　1、車輛駛離停車場時應注意周圍車輛的安全，緩慢駛離，并在出口處向車管員交回停車卡，車管員核對無誤后，收回停車卡后，方可駛離。

　　2、車管員值班期間應認真負責，熱情服務，不得會客、喝酒、睡覺，不得讓親朋好友和其它無關人員進入停車場，嚴格核對駛離車輛的牌號，滿足車主的合理要求。

　　3、車管員交接班時應辦理交接手續，核實停車場車輛與登記記錄相符，并簽字交接。

　　4、發生車輛丟失等緊急情況，安全管理部主管須在第一時間內，安排相關人員寫出情況說明，同時收集其他證據，并盡快報告公司主管領導。

七、機動車管理規定

?。ㄒ唬┩鈦碥囕v，未經許可，不得進入管轄區域內。

?。ǘ┩鈦碥嚱铀凸茌爡^域內用戶可以進入，但落客后必須馬上駛離，不得停留。

?。ㄈ┻M場，領取車輛出入卡，車輛出場交回出入卡，并核對放行，如長期在管轄區域停放的車輛，可到服務中心辦理月卡和年卡。

?。ㄋ模┸囕v必須由專人駕駛，同時認人放行，若非車主駕駛，必須由車主陪同駕駛者前來車場治安崗講明，并交親筆委托書，方可出場。

?。ㄎ澹{駛者必須關好車門窗，調好防盜系統到警備狀態，有效證件及車內貴重物品必須隨身攜帶，否則所產生的一切后果自負。

?。┹d貨出場，必須有相應證明，屬貴重、大件物品或搬家時，必憑《搬出放行條》出場。

?。ㄆ撸┸囕v必須按指定位置停放，不得堵塞消防通道，進出車路口，上下行道、草坪等。

?。ò耍┎粶释＼噲鲈噭x車、練習駕車、停放車輛如有滴漏機油等，車主必須清潔干凈。

?。ň牛┰谧≌瑓^的車速不得超過 15 公里/小時，不得鳴號，如車輛損壞路面或公共設施，應按價賠償。

?。ㄊ┓策\載劇毒、易燃易爆物品、槍支、火藥及其他不安全物資的車輛及 2.5 噸以上貨車， 不得駛入住宅區內。

?。ㄊ唬┌磿r交納停車費，不得拖欠。

?。ㄊ┎粶实箅y、辱罵或以暴力威脅等手段妨礙安管員執行公務。

?。ㄊ┍仨殗栏駡绦斜疽幎?，發現可疑情況及時報告，并認真做好交接班工作，因交接班不清而造成事故的，追究交接班雙方責任。

八、摩托車、電動車、自行車存放管理規定

?。ㄒ唬┓苍谀ν熊?、電動車、自行車停車場存放車輛的顧客，應當自覺遵守本規定，服從安管員的管理。

?。ǘ┓补茌爡^域顧客的摩托車、電動車、自行車到停車場停放，必須辦理手續并按規定繳納車位使用費。

?。ㄈ┊斳囕v進入車場時，車主應向安管員領取存車牌；當車輛離開時，必須將存車牌交還安管員，沒有交還或存車牌不符時，該車不得離開現場，安管員有權扣留該車。

?。ㄋ模┩鈦砟ν熊?、電動車、自行車進入管轄區域，必須按指定位置停放。

?。ㄎ澹o執照的摩托車、電動車、自行車丟失，服務中心概不負責。

?。┌补軉T要認真履行職責，發現車輛停放不整齊要及時整理。

九、消防管理規定

?。ㄒ唬┪飿I公司總經理為公司本部的消防安全責任人，服務中心經理為公司服務中心的消防安全責任人，消防安全責任人對本單位的消防安全工作全面負責，其職責如下：

　　1、貫徹執行消防法規，保障單位消防安全符合規定，掌握本單位的消防安全情況；

　　2、將消防工作與本單位的生產、科研、經營、管理等活動統籌安排，批準實施年度消防工作計劃；

　　3、為本單位的消防安全提供必要的經費和組織保障；

　　4、確定逐級消防安全責任，批準實施消防安全制度和保障消防安全的操作規程；

　　5、組織防火檢查，督促落實火災隱患整改，及時處理涉及消防安全的重大問題；

　　6、根據消防法規的規定建立專職消防隊、義務消防隊；

　　7、組織制定符合本單位實際的滅火和應急疏散預案，并實施演練；

　　8、安全管理部主管為服務中心消防安全管理人,對單位的消防安全責任人負責，實施和組織落實下列消防安全管理工作；

　　9、擬訂年度消防工作計劃，組織實施日常消防安全管理工作；

　　10、組織制訂消防安全制度和保障消防安全的操作規程并檢查督促其落實；

　　11、制訂消防安全工作的資金投入和組織保障方案；

　　12、組織實施防火檢查和火災隱患整改工作；

　　13、督促相關人員對本單位消防設施、滅火器材和消防安全標志的維護保養，確保其完好有效，確保疏散通道和安全出口暢通；

　　14、組織管理專職消防隊和義務消防隊；

　　15、在員工中組織開展消防知識、技能的宣傳教育和培訓，組織滅火和應急疏散預案的實施和演練；

　　16、消防安全責任人委托的其他消防安全管理工作。消防安全管理人應當定期向消防安全責任人報告消防安全情況，及時報告涉及消防安全的重大問題。

　　17、貫徹消防法規和上級有關消防工作指示，開展防火宣傳，普及消防知識。

　　18、檢查防火安全工作，發現火災隱患和違章現象及時在《巡查情況記錄》上登記，并報工程設備部填寫《整改通知單》糾正消防違章，整改火情隱患。

　　19、消防器材設備，每月 5 日前進行檢查，填寫《消防箱設備檢查表》，更換滅火器《檢查標簽》，確保各類器材和裝置處于良好狀態，安全防火通道要時刻保持暢通。

　　20、根據各小區的具體情況，消防措施，實施緊急狀態下的疏散方案。

　　21、火災報警后，到現場確認，自己能處理的及時處理，自己處理不了的按公司有關規定處理。

?。ǘ┫腊踩芾恚?/p>

　　1、樓梯走道和出口保持暢通無阻，任何單位或個人不得占用或封堵，嚴禁在設立禁令的通道上停放車輛。

　　2、不得損壞消防設備和器材，妥善維護樓梯、走道和出口的安全疏散指示和事故照明設施。

　　3、嚴禁超負荷使用電器，以免發生事故。

　　4、各住戶進行室內裝修，須向服務中心提出書面申請，如需進行動火作業，必須填寫《臨時動火作業申請表》經批準后方可動工。需要增設電器線路時，必須符合安全規定，嚴禁亂拉、亂接臨時用電線路。裝修應采用不燃材料，使用易燃或可燃材料的，必須經消防機關批準，按規定進行防火處理。

　　5、發生火警，應立即告知服務中心或撥火警電話 119，并關閉電閘、氣閥，及時撲救。

　　6、必須服從消防機關和服務中心、工程設備部人員有關防火方面的管理。

?。ㄈ┯邢铝星樾沃坏膱笙啦块T處理：

　　1、占用或封堵樓梯、走道或安全疏散出口的；

　　2、封閉或損壞安全疏通指示、事故照明設施或消防栓的；

　　3、不按規定使用液化石油氣的；

　　4、亂拉、亂接電器線路的；

　　5、擅自挪用滅火器具、器材或消防備用水源的。

　　6、刁難辱罵或以暴力、威脅等手段妨礙消防監督工作人員依法執行職責的。

?。ㄋ模┯邢铝星樾沃坏?，責令停止作業：

　　1、未辦理申請報批手續即進行室內裝修的；

　　2、室內裝修所用材料不符合防火要求，不進行防火處理；

　　3、焊、用火、用電作業，防火安全保障措施不落實的。

?。ㄎ澹┫腊踩麄鹘逃团嘤枺?/p>

　　1、內容：

　　a)有關消防法規、消防安全制度和保障消防安全的操作規程；

　　b)本單位、本崗位的火災危險性和防火措施；

　　c)有關消防設施的性能、滅火器材的使用方法；

　　d)火警、撲救初起火災以及自救逃生的知識和技能。

　　2、要求：

　　a)公司各服務中心應當通過多種形式開展經常性的消防安全宣傳教育。

　　b)安全管理部的消防安全培訓和消防演習應當至少每年進行一次，培訓的內容和演習內容還應當包括組織、引導在場群眾疏散的知識和技能。

　　c)公司應當組織新上崗和進入新崗位的員工進行上崗前的消防安全培訓。

十、消防安全檢查制度

?。ㄒ唬┮患墮z查：一級檢查由各班組和安管員組織實施

　　1、每個員工每天應對本崗位、本地段進行一次火情安全檢查，排除本身能夠排除的一般不安全因素，上級本身不能解決的火情隱患擴為安全因素。

　　2、發現問題應及時以《不合格/糾正/預防措施報告》的形式報告，及時處理，本崗位當班人員對本崗位發生的事故負有責任。

　　3、值班的員工接班時必須提前進入崗位，向上班了解安全情況，必須親自巡視責任，對交班人員得出問題應及時檢查處理并作好記錄。

　　4、巡邏安管員每天至少三次對管理區域內消防安全進行：

　?。?）檢查消防通道安全出口是否暢通，安全疏散標志，應急照明是否完好；

　?。?）消防設施、器材和消防安全標志是否在位、完整、有效；

　?。?）常閉式防火門是否處于關閉狀態，防火卷簾下是否堆放物品影響使用；

　?。?）檢查動火、用電現場是否攜帶被批準的動工證，施工人員是否持有操作證，施工 現場有無配備滅火器材；

　?。?）其它消防安全情況；

　?。?）巡查人員應及時糾正違章行為，妥善火災危險，無法當場處置的應當立即報告；

　?。?）巡查人員應當填寫巡查記錄，當班領班及服務中心主管人員應當在巡查記錄上簽名。

?。ǘ┒墮z查：二級檢查由服務中心領導實施

　　1、服務中心經理（或經理助理）安全管理員每月應組織各班組長對管理區域內的消防情況進行一次檢查。

　　2、檢查班組一級對防火安全工作的執行情況。

　　3、火災器配置及有效情況。

　　4、滅火器配置及有效情況。

　　5、用火、用電有無違章情況。

　　6、重點工種人員以及其他員工消防知識的掌握情況。

　　7、消防（控制室）值班情況和設施運行、記錄維護、保養情況。

　　8、易燃易爆危險物品和場所防爆措施的落實情況以及其他重要物資的防火安全情況。

　　9、防火巡查情況。

　　10、消防安全標志的設置情況和完好、有效情況。

　　11、防火檢查應填寫檢查記錄，檢查人員和被檢查部門負責人應當在檢查記錄上簽名， 寫出書面報告報上級主管部門，對重點部位違章情況應發火險隱患整改通知書，限期整改， 并且要跟蹤落實整改情況。

?。ㄈ┤墮z查：三級檢查由公司實施

　　1、每二個月由安全管理部組織相關部門在公司范圍內進行重點檢查。

　　2、檢查各服務中心貫徹防火安全的執行情況，檢查各要害部位防火安全管理及制度執行情況，對員工進行防火知識抽查。

　　3、檢查各服務中心消防設施（設備）的運行情況。

　　4、發現問題以《不合格/糾正/預防措施報告》或《整改通知書》(質量保證體系范圍以外)的形式要求各服務中心限期整改。

十一、消防安全總結

?。ㄒ唬┟吭乱约爸卮蠊澣罩皩ο腊踩珯z查存在的問題寫出書面總結上報公司發整改通知書。

?。ǘ窘M織的消防安全檢查存在的問題寫出書面總結。

?。ㄈ┯邪踩?、半年及年終消防工作總結按時報公司安全管理部門備案。

?。ㄋ模γ看蜗姥萘暠仨殞懗鰰婵偨Y報公司安全管理部備案。

?。ㄎ澹ο腊踩摵洗髾z查中存在的問題寫出書面總結報公司安全管理部并發限期整改通知書。

（六）年終必須對全年消防安全工作以及存在的問題進行全面總結。報公司安全管理部備案。