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        3. 電力服務

          水電管理方案


          第一節 房屋建筑本體管理


            由于人員流動性較大、樓宇設計和使用功能復雜等原因,學校物業的安全管理難度極大,各種安全事故突出、學生防范意識不足等。因此,要確立安全第一、規范操作、責權統一的目標。我們將安全及消防工作作為物業服務工作中的重中之重,它直接關系到學生的切身利益,關系到學校的利益、穩定和發展。我們將通過嚴謹、科學、規范的管理,充分利用各種安全防護技術,確保樓內處于有序、安全、健康的狀態。


            房屋物業巡查與維護制度


            1、為使公司所管理的學院房屋和設備設施始終處于良好的使用狀態,不使學校的生活和工作運作等受到影響,提高維修、保養工作效率,特制訂物業巡查操作規范。

            2、每天由工程人員、工程主管、或者派出專業工程人員對轄區的學習場所的共用部位、公共設施、設備機房等進行巡查,每班巡查不少于一次,須巡查到所有部位及做好記錄。

            3、所有物業設備均屬巡查范圍,包括空調末端設備,應急系統,供配電及照明系統,門窗、地面、天花、墻面等房屋結構、供排水系統、用具等各種設施。

            4、巡查必須在規定時間內到位,特殊情況必須知會學校部門。巡查時注意在物業巡檢表上做好相關記錄,發現異常情況或需特別說明的事項應如實填寫。巡檢完畢后,向學校部門匯報巡檢情況及提交《物業巡檢記錄表》,并做好相關確認工作,以便使各信息匯總后派單進行維修維護,以及報相關部門備案。


          第二節 設備設施運行


            1、給排水設備的維護及運行管理

            2、物業照明系統,通風等日常維護保養

            3、電梯設備巡查

            4、消防、監控系統維護保養

            5、配電系統的巡查、維護保養

            6、應急備用供電電源維護保養

            7、空調系統的日常運行值班與維護保養

            8、機電設施設備管理與標準

           

          一、供配電設施、設備的維護、保養工作工作規范


            1、目的:及時處理供配電設備故障,確保設備性能,確秩序維護全運行。

            2、適用范圍:適用于低壓配電設備、變壓器及附屬設備的維護保養工作。

            3、職責:

            3.1、負責供配電設備的維護保養。

            3.2、工程部主管負責對維護保養工作進行指導、監督及外委修理的聯系工作。

            4、工作規程

            4.1、值班電工必須掌握配電開關的控制范圍及線路走向和分布情況,熟悉各控制柜與配電柜中的開關性能以及各儀器儀表的工作性能和指示范圍,能獨立正確地進行電壓設備倒閘與合閘的操作。嚴禁線路超負荷供電及亂拉亂接線路,變動或改動供配電室內的設備和線路須經管理處同意,重大變更須上報公司同意后再進行。

            4.2、供配電設施、設備的維護、保養工作由值班電工帶領維修電工進行,維修電工必須聽從調派。

            4.3、停電工作時,值班電工所懸掛的“有人工作,禁止合閘”指示牌,工程人員不得隨意摘下或移動。

            4.4、嚴禁帶電作業,緊急情況須帶電作業時,應有監護人、足夠的安全措施和足夠的照明空間,并穿戴絕緣手套、工作帽、工作衣、絕緣鞋,使遮攔和足夠的安全距離,確認安全才可進行。

            4.5、工作中,嚴格實施安全有效的技術措施:停電、驗電、懸掛標示牌和裝設遮欄,以及實施保證安全的組織措施:工作票制度,工作監護制度,工作許可制度和工作間斷,轉移和終結制度。

            4.6、不得帶電用兆歐表測量絕緣電阻。電流互感器不得斷路,電壓互感器不得短路。維護中注意正確拆裝接地線,安裝接地線時,先接接地端,后接導體端,拆時與這相反。

            4.7、認真清潔設備上積塵、油漬,檢查接觸情況,整理室內設施,不得亂堆亂放雜物。

            4.8、工作完成后,清理現場,清點工具,防止遺漏工具或物品在設備內,確認各項工作無誤后才能恢復正常供電。

            4.9、將維護、保養情況做好記錄,零部件的更換記錄入設備檔案內。


          第三節 維修養護管理方案


            一、設備設施維護保養

            設備設施的正常使用是確保學校內正常運作的重要保證,我公司將派駐專業的工程技術人員,對區內的設備設施進行全面的維修保養,并設立24小時保修制度,隨時接受學校報修,滿足學校各部門的工作需求(屬專業保修公司維修范圍的由我公司聯系并監督),同時制定相應的工程設備管理制度,通過運用科學合理的管理方式,有效的為學校提供滿意的服務,我們密切與學校進行協調配合,對重大維修保養設備設施及時匯報和提出解決意見,力求保證學院內所有設備設施正常運行,確保學校的工作學習生活環境不受影響。


            二、給水設備運行維護

            1、目的及時處理給排水設備(設施)故障,確保設備性能。

            2、適用范圍適用于給排水設備(設施)的維護保養。

            3、職責

            3.1、給排水管理工程人員負責給排水設備(設施)的維護保養。

            3.2、工程部主管負責維護保養工作指導、檢查、監督及外委修理的聯絡工作。

            4、工作程序

            4.1、給排水設備維護保養工作程序:

            4.2、給排水管理工程人員負責給排水設備(設施)的維護保養,大、中維修外委修理。

            4.3、工程部主管每年12月制訂下年度的《給排水設備(設施)檢查保養計劃表》,并按運行情況制訂中修、大修計劃并報學校。

            4.4、工程人員按《給排水設備(設施)檢查保養計劃表》、《生活水泵每月檢查表》、《生活、消防水泵巡檢表》要求,并將維護保養情況記錄于對應表格。零部件更換及大修同時記錄于《機電設備臺賬》。

            4.5、工程部主管提供工作指導及檢查監督。

            4.6、需要停水進行維護保養時,遵守停水管理工作程序執行。

            5、給排水設備(設施)故障一般處理工作程序

            5.1、供水泵出現故障時,值班工程員與給排水應馬上啟用備用泵,然后立即通知給排水管理工程人員及時維修。

            5.2、排污泵出現故障時,首先檢查故障原因,如是控制回路出現故障,檢查排除,如是水泵故障,更換水泵。

            5.3、供水管網出現故障,發生泄漏等影響正常供水,值班電工立即關閉總閥,及時通知有關人員搶修,并做好受影響用戶的解釋工作。

            5.4、排污井、雨水井等因堵塞造成下水不暢、浸水等,安排人員疏通。


            三、供電設備管理維護

            1、目的:保證供配電設備操作正確性和安全性。

            2、適用范圍:適用于一般性低壓配電設備、電力變壓器的操作。

           ?。?、職責:高低壓配電值班工程員負責配電設備(設施)操作。

            4、配電房送電操作程序。

            ★注意:根據實際供電線路進行,此僅為參考。

            計量及避協器柜一般情況不許分開。

            5、停電程序與送電相反。

            6、市電停電,啟用備用電源的操作:

            A、確定市電停電啟用備用電源,啟動發電機,在啟動發電機前為了避免發電機反送電網,故要先斷開低壓配電房低壓總線柜,退出斷路器,使之有一個明顯的斷開點。

            B、發電機啟動前,必須檢查發電機相應檢查項目。

            C、發電機帶負荷時,逐漸增大負荷,并觀察發電機的相應運行參數,油壓、油溫、水溫、電壓、頻率轉速是否正常。


          第四節 電梯維護及運行管理


            1、目的:及時處理電梯故障,確保電梯技術性能,保證安全運行。

            2、范圍:電梯的維修保養工作。

            3、職責:

            3.1、電梯管理工程人員負責電梯周檢及電梯公司聯絡,督促并協助其它維修保養。

            3.2、電梯公司負責電梯的維修保養。

            3.3、工程部主管對維修保養進行檢查監督。

            4、工作規程:

            4.1、24小時運行的直升梯,維修、保養工作均在晚間客流低峰期進行,維修人員到達現場后,應控制好該梯,確認梯內無人時才能將該梯停駛,按相應的維保項目,并按如下操作程序進行工作:

            4.2、在停駛梯的首層廳門前和轎內樹立維修指示牌,并在基站門外裝設遮欄,以防乘客誤入電梯轎廂。

            4.3、進入機房將停駛梯之電源總閘切斷,在該掣手柄上懸掛“有人工作,禁止合閘”標示牌。

            4.4、清潔機房地面、墻面、天花、消防器材、照明、通風設施等處。對停駛梯的機身擦試油污,積塵,運轉部分加注潤滑脂。

            4.5、對其控制柜進行吸塵或吹塵,沙紙打磨銹蝕及開關觸點,更換磨損嚴重的觸頭碳精。

            4.6、完成工作后取下警戒牌,送上該梯電源,使其在井道內運行兩周,然后清點工具離開機房,進入井道工作。

            4.7、在進入井道轎廂頂前,須確定轎廂是否在該層附近。幾臺電梯共用井道,站在井道內維護故障電梯時,注意與其他運行電梯的安全距離。

            4.8、進入轎頂時,要先斷開轎頂急停,其次接通檢修回路,再開啟轎頂照明,退出時反之。

            4.9、對井道各層站廳門及地坎清潔,沙紙打銹蝕,更換磨損的廳門部件擦凈轎頂油污,加注導軌潤滑油等。

            4.10、在轎頂維修、保養時,除運行調試和判斷故障外嚴禁快車運行。

            4.11、在底坑作業時禁關廳門,應按下底坑急停開關再清掃、保養,上、下底坑時不得攀附隨行電纜。

            4.12、檢修保養工作完成后,清理現場,清點工具和材料,如果是動火作業后,還應清理火種。

            4.13、工程人員離開底坑后,把所有開關恢復到原來工作狀態位置。

            4.14、送電試運行,觀察運行狀況,無異常情況后可摘除指示牌,投入使用。

            4.15、認真填寫維修保養記錄,將設備更換的部件記錄入設備檔案內。


          第五節 消防系統管理


            搞好消防工作向來是我公司工作中的重中之重,我公司將以“隱患險于明火,防范勝于救災,責任重于泰山”的重要指示為方針,全面展開轄區內的消防安全檢查,保持消防通道的順暢,對區內所有的消防設備設施進行檢查、登記,根據設備維修保養制度做好消防設備的保養與維護,同時結合我公司完善的消防管理制度和培訓制度,以管理處全體人員為班底建立高素質的義務消防隊伍,同時邀請熱心的校方管理人員參與其中,對他們進行定期的消防知識教育,落實防火崗位責任制,并進行滅火演習,為廣大師生的生活及工作提供安全環境,增加用戶的安全感,保衛其生命和財產的安全。

            按照公司的質量目標和質量標準,員工在入職和上崗前都要進行培訓,要求管理人員和秩序維護人員要具備消防滅火的基本知識,做到消防的“三知、三能、三會”即三知:知本人義務,知本人工作崗位周邊易發生火災的部位,知火災的預防措施;

            三能:能在工作中檢查發現火災隱患,能撲救初起小火災,能維修保養消防器材;

            三會:會使用現有的消防器材,會報警,會宣傳消防知識;以及火場自救知識。秩序維護人員還經常不定期參加公司組織的消防演練,確保不發生消防責任事故。

            1、各責任人及各級人員消防責任

            1.1、防火安全責任人——管理處項目主任

            1.2、消防防火工作人員——各部門主管、秩序維護人員、工程人員、清潔人員等;

            1.3、防火安全責任人職責:協助消防安全責任人進行工作,具體負責實施消防滅火器材、安全疏散信道、指示標志設施以及消防防火工作人員的管理,保障防火巡查的時段、次數和秩序維護監控系統的完好,負責員工的消防培訓和宣傳防火、滅火和疏散逃生等常識的工作。無論在任何時候,一旦發現火警或煙霧、焦味及不尋常的熱度引起的感覺,立即向消防中心報警,消防中心在1分鐘內查明火警地點和原因。在緊急情況下需按動火警報警器報警。在發生火警時5分鐘要到達現場,若核查是誤報在5分鐘內切斷警報,并在10分鐘內將原因知會管理處;若火情屬實,在5分鐘內將原因報告公司領導和學校領導,具體組織消防滅火和搶救人員、物品的工作。盡量減少和避免人員與建筑物、物品的損害。協助消防安全責任人做好善后工作。并負責建立健全管理區域的消防檔案。

            1.4、防火工作人員職責:注重消防防火巡查,按規定的時間頻次、內容、部位,如對用電、用火、安全出口信道、消防器材設施、防火門等以及防火重點部位進行認真細致的檢查,定期對消防設備設施進行維護保養或更新。消除遺留火種與火災隱患,發現火警時迅速用對講機報告,并立即向消防中心報警,在緊急情況下需按動火警報警器報警,在5分鐘內要到達現場,若核查是誤報在3分鐘內切斷警報,并在10分鐘內將原因報告管理處領導和總值領導,若火情屬實,在5分鐘內將原因報告上級領導和消防部門,同時召喚人員幫忙搶救,并用附近的滅火器材撲滅初起火災。大火時應協助消防隊救火和搶救人員。

            2、從技術上以及管理上進行防范

            2.1、加強維護,定期檢測確認,保持消防主機及各種感煙探測器以及線路的工作正常,保持消防系統水泵以及控制線路等設備設施完好,發生故障應迅速修復。

            2.2、消防設備設施每周定期檢查補充,保持手提滅火器以及消火栓隨時處于完好狀態,消防沙箱與消防水箱處于滿備待用狀態,同時建立健全消防檔案。

            2.3、定期檢測避雷針的接地電阻值,確保防雷系統工作正常,防止雷電擊壞建筑物或引致火災。

            2.4、對老化的舊電線進行更換,避免用電設備過載、接觸不良以及加強除“四害”工作,避免老鼠、小動物以及昆蟲咬電線短路起火。

            2.5、限制使用明火,禁止吸煙;對堆放物資處注意通風散熱避免自燃。

            2.6、加強易燃品、油漆管理,禁止在外圍或其它地方燃放煙花炮竹,消除各種火災隱患,避免火災發生。


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